MERCADO EM FOCO | Alta demanda por imóveis de 2 quartos impulsiona oportunidades para investidores

24 de novembro de 2025 em Mercado em Foco

Alta demanda por imóveis de 2 quartos impulsiona oportunidades para investidores

O cenário macroeconômico brasileiro vem redesenhando o perfil habitacional do país. Entre 2016 e 2024, segundo dados do IBGE, a proporção de lares alugados saltou de 18,4% para 23%, enquanto os imóveis próprios quitados diminuíram de 66,8% para 61,6%.

O impacto dessa mudança é amplificado pelos dados do FipeZAP, que demonstram uma valorização robusta no segmento de aluguéis: 5,66% no primeiro semestre de 2025 e acumulado de 11,02% nos últimos 12 meses. Estes números revelam um mercado aquecido, com demanda crescente e oferta que não acompanha o mesmo ritmo.

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O perfil da nova demanda por locação

CASAIS EM FORMAÇÃO

Jovens profissionais que buscam estabelecer independência sem comprometer décadas com financiamento imobiliário em condições desfavoráveis.

FAMÍLIAS PEQUENAS

Núcleos familiares que necessitam de mais espaço que um studio, mas encontram em 2 quartos a solução ideal para suas necessidades.

PROFISSIONAIS REMOTOS

Trabalhadores que precisam de ambiente separado para home office, tornando o segundo quarto um diferencial essencial.

Esse movimento amplia substancialmente a base de demanda por moradias em regime de locação. Diferentemente dos studios, que atendem principalmente ocupantes individuais, os apartamentos de 2 quartos capturam um espectro mais amplo de perfis, todos buscando qualidade de vida sem o comprometimento de longo prazo da compra financiada.

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Escassez e oportunidade: o gap de mercado

Rafael Steinbruch, diretor de Real Estate identifica um descompasso fundamental no mercado atual. “Com o aumento da taxa de juros, famílias que antes eram potenciais compradoras hoje não conseguem mais obter financiamento. Com isso, elas passam a ser locatárias”, explica o executivo.

A combinação desses fatores cria um cenário particularmente favorável para investidores. Unidades bem localizadas, com gestão profissional, apresentam taxas de ocupação excepcionais. A escassez relativa de imóveis prontos para morar neste perfil, somada à demanda crescente, estabelece as bases para valorização consistente, especialmente em regiões centrais e bem servidas por infraestrutura.

Vantagens operacionais: além do retorno financeiro

MENOR ROTATIVIDADE

Perfil de inquilinos tende a contratos de médio a longo prazo, reduzindo custos de vacância e renovação.

ESTABILIDADE SAZONAL

Menor sensibilidade a variações de demanda por período, diferentemente de studios focados em público transitório.

DIVERSIFICAÇÃO DE DEMANDA

Atrai múltiplos perfis de inquilinos, desde casais até pequenas famílias e profissionais.

POTENCIAL DE REVENDA

Liquidez ampliada pela possibilidade de venda tanto para investidores quanto para usuários finais.

Do ponto de vista do investidor, imóveis de 2 quartos reúnem um conjunto de vantagens operacionais que os diferenciam significativamente dos studios. O perfil de inquilino típico busca estabilidade, resultando em contratos mais longos e menor turnover. Esta característica reduz drasticamente os períodos de vacância e os custos associados à preparação do imóvel entre locações.

Além disso, a menor sensibilidade a variações sazonais proporciona previsibilidade de receita superior. Enquanto studios podem sofrer oscilações ligadas a períodos acadêmicos ou fluxos corporativos temporários, apartamentos de 2 quartos mantêm demanda mais constante ao longo do ano.

Fatores críticos de sucesso no investimento

Contudo, o sucesso neste segmento exige atenção a fatores críticos. A seleção do bairro é determinante – áreas com boa infraestrutura, transporte público, comércio e serviços atraem e retêm inquilinos de qualidade. A planta do imóvel deve ser funcional, aproveitando bem os espaços sem desperdícios. Acabamentos devem estar alinhados com as expectativas do público-alvo e os valores praticados na região.

Finalmente, a gestão profissional emerge como diferencial competitivo essencial. Manter taxas de ocupação elevadas e custos operacionais controlados demanda expertise, processos estruturados e presença ativa no mercado – características que gestoras especializadas podem oferecer de forma consistente.

A valorização patrimonial também favorece as unidades maiores. Por atenderem a uma demanda mais ampla e terem aplicação tanto para investimento quanto para uso próprio, os apartamentos de 2 quartos tendem a apresentar apreciação mais robusta no médio e longo prazo.

Contexto Macroeconômico e Perspectivas

O contexto macroeconômico favorece consistentemente investidores em apartamentos de 2 quartos bem localizados. A perspectiva de manutenção de juros em patamares elevados no médio prazo sugere continuidade da migração de potenciais compradores para o mercado de locação. Simultaneamente, a produção de novas unidades neste perfil não acompanha o crescimento da demanda, criando um gap que tende a se ampliar.

Estratégia de Investimento

O mercado de imóveis de 2 quartos para locação representa uma oportunidade estratégica alinhada com as transformações estruturais do mercado imobiliário brasileiro. O cenário macroeconômico de juros elevados, combinado com a restrição de crédito, estabelece um novo normal onde a locação deixa de ser etapa transitória e passa a ser escolha consciente e duradoura para parcela crescente da população.

Para investidores atentos, este momento oferece a possibilidade de posicionamento em um segmento com fundamentos sólidos: demanda crescente, oferta limitada, menor volatilidade operacional e múltiplas opções de saída. A chave do sucesso reside na combinação de localização criteriosa, produto adequado ao mercado e gestão profissional capaz de transformar potencial em resultados concretos.