{"id":3100,"date":"2021-01-15T15:33:05","date_gmt":"2021-01-15T17:33:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.perplan.com.br\/blog\/?p=3100"},"modified":"2021-03-10T13:03:28","modified_gmt":"2021-03-10T16:03:28","slug":"conheca-os-indices-de-reajuste-as-taxas-e-os-impostos-em-um-contrato-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.perplan.com.br\/blog\/conheca-os-indices-de-reajuste-as-taxas-e-os-impostos-em-um-contrato-imobiliario\/","title":{"rendered":"Conhe\u00e7a os \u00edndices de reajuste, as taxas e os impostos em um contrato imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

Programe-se e saiba, realmente, quanto voc\u00ea gastar\u00e1 com as <\/em>despesas contratuais para realizar o sonho de comprar seu im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

A compra de um im\u00f3vel exige uma s\u00e9rie de transa\u00e7\u00f5es comerciais que envolvem uma burocracia espec\u00edfica, que tem um custo consider\u00e1vel e que, portanto, pode pesar para um comprador desprevenido. Estes custos complementares envolvem impostos, documentos e servi\u00e7os com cart\u00f3rio e bancos que certificam e viabilizam o neg\u00f3cio que exige, evidentemente, um volume grande de investimento.<\/p>\n

Estes custos variam de cidade para cidade ou, ainda, de estado para estado, e podem envolver um percentual total, m\u00e9dio, de 6% a 8% do valor do im\u00f3vel. Um dos gastos mais vultosos \u00e9 com o ITBI (Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis)<\/strong>. Em Ribeir\u00e3o Preto e Franca, ele \u00e9 de 2% do valor venal do im\u00f3vel. Em Piracicaba, \u00e9 de 2,5%. Em Presidente Prudente, pode variar de 2% a 3%. Todas estas cidades est\u00e3o no Estado de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

Em Uberl\u00e2ndia (MG), o ITBI pode tamb\u00e9m variar. Nos im\u00f3veis que se destinam \u00e0s classes populares, ele \u00e9 de 0,5 % sobre o valor financiado e de 2% sobre o restante. O ITBI para transmiss\u00f5es de t\u00edtulo oneroso \u00e9 de 2%. Nas demais transmiss\u00f5es e cess\u00f5es \u00e9 de 4%. As informa\u00e7\u00f5es sobre o ITBI est\u00e3o dispon\u00edveis nos sites das prefeituras, j\u00e1 que se trata de um imposto municipal.<\/p>\n

Escritura P\u00fablica<\/strong><\/p>\n

Outro documento muito importante \u00e9 a Escritura P\u00fablica.<\/strong> No Estado de S\u00e3o Paulo, por exemplo, o valor dela \u00e9 sempre proporcional ao do im\u00f3vel. Quanto maior for o valor do im\u00f3vel, maior ser\u00e1 o do documento. Para um im\u00f3vel de at\u00e9 R$ 100 mil, ele fica, em m\u00e9dia, R$ 1.643,00, e para os de at\u00e9 R$ 1 milh\u00e3o, em R$ 3.569,00.<\/p>\n

Em Minas Gerais, um im\u00f3vel que custe entre R$ 105 mil e R$ 210 mil pagar\u00e1, pela Escritura P\u00fablica, R$ 1.497,06. Se o valor do im\u00f3vel for de R$ 210 mil a R$ 420 mil, ela custar\u00e1 R$ 1.919,66.<\/p>\n

Para quem financiar um im\u00f3vel, este documento n\u00e3o precisar\u00e1 ser emitido, j\u00e1 que o contrato firmado com o banco substitui a Escritura P\u00fablica. Mas \u00e9 bom lembrar que os bancos tamb\u00e9m cobram uma taxa para firmar o contrato que, normalmente, \u00e9 de 1% do valor do im\u00f3vel. Para saber os custos da emiss\u00e3o em seu estado basta acessar o site do Instituto Imobili\u00e1rio do Brasil (https:\/\/www.irib.org.br\/emolumentos<\/a>).<\/p>\n

Registro de Compra e Certid\u00f5es Negativas<\/strong><\/p>\n

Outra a\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria \u00e9 o Registro do T\u00edtulo Aquisitivo<\/strong> (de compra) do im\u00f3vel, que dever\u00e1 ser\u00e1 pago no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis competente. \u00c9 o registro do t\u00edtulo que transfere a propriedade ao adquirente. O valor pago tamb\u00e9m varia de estado para estado \u2013 geralmente, pode ficar entre 0,2% e 0,4% do pre\u00e7o do im\u00f3vel. Em S\u00e3o Paulo, fica entre R$ 1.131,00 para os de at\u00e9 R$ 100 mil e R$ 2.636,00 para os de at\u00e9 R$ 1 milh\u00e3o.<\/p>\n

As taxas para a emiss\u00e3o de Certid\u00f5es Negativas<\/strong>, exigidas pelos bancos para finalizar o financiamento e aprovar o empr\u00e9stimo, tamb\u00e9m acabam pesando no or\u00e7amento. Documentos como Certid\u00f5es Negativas Judiciais, de Protestos e de Tributos s\u00e3o exigidos de quem est\u00e1 vendendo o im\u00f3vel. E a pessoa, ou seu c\u00f4njuge, for propriet\u00e1rio de uma empresa, dever\u00e1 apresentar as certid\u00f5es negativas de sua empresa tamb\u00e9m.<\/p>\n

Os gastos com taxas de certid\u00f5es negativas giram em torno de R$ 700,00. Tamb\u00e9m \u00e9 preciso saber quais as taxas administrativas que as institui\u00e7\u00f5es financeiras cobrar\u00e3o para a gest\u00e3o das negocia\u00e7\u00f5es contratuais. As taxas com a corretagem, geralmente de 5% a 6%, j\u00e1 est\u00e3o embutidas no valor inicial do im\u00f3vel apresentado ao comprador.<\/p>\n

Certifique-se do \u00edndice de reajuste que est\u00e1 em seu contrato<\/strong><\/p>\n

Sem d\u00favida, um dos itens mais importantes com o qual o comprador de um im\u00f3vel precisa se atentar \u00e9 a taxa de juros cobrada em um financiamento de longo prazo.<\/p>\n

Com o aquecimento do mercado imobili\u00e1rio, e com a taxa b\u00e1sica de juros, a Selic (Sistema Especial de Liquida\u00e7\u00e3o e de Cust\u00f3dia), chegando a 2% ao ano, o comprador deve considerar uma taxa m\u00e9dia cobrada pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras em torno de 6% a 7% ao ano, mais a corre\u00e7\u00e3o da Taxa Referencial (TR), que atualmente \u00e9 zero.<\/p>\n

Outro fator primordial \u00e9 o \u00edndice de corre\u00e7\u00e3o contratual. As linhas de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio podem estar atreladas ao indexador de financiamento TR ou ao IPCA (\u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo). Levantado mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estat\u00edstica), o IPCA mede, oficialmente, a infla\u00e7\u00e3o. Hoje, h\u00e1 muitas institui\u00e7\u00f5es financeiras oferecendo juros a partir de 2,95% ao ano, s\u00f3 que corrigidos todo m\u00eas pelo IPCA.<\/p>\n

Neste caso, a parcela pode come\u00e7ar menor, mas sofrer\u00e1 uma altera\u00e7\u00e3o mensal muito maior, acarretando, consequentemente, em uma parcela com valor mais alto que o programado. Especialistas acreditam que o IPCA deve ser utilizado, principalmente, em prazos de financiamentos mais curtos, com no m\u00e1ximo 10 anos, por exemplo.<\/p>\n

Para os financiamentos corrigidos pela TR, que atualmente se encontra em zero, as parcelas dos contratos de longo prazo devem sofrer altera\u00e7\u00f5es menos bruscas. Embora a TR seja praticada por institui\u00e7\u00f5es financeiras com juros maiores, as parcelas ter\u00e3o menos mudan\u00e7as em longo prazo. Al\u00e9m disso, elas tendem a diminuir no final do financiamento, mesmo em contratos com taxa de juros maiores.<\/p>\n

IGP-M (\u00cdndice Geral de Pre\u00e7os Mercado)<\/strong><\/p>\n

H\u00e1, ainda, financiamentos corrigidos pelo IGP-M (\u00cdndice Geral de Pre\u00e7os Mercado), um dos \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o mais importantes do pa\u00eds. O IGP-M registrou uma varia\u00e7\u00e3o de 24,25% nos 12 meses de 2020, enquanto o IPCA acumulou alta de 3,25% no mesmo per\u00edodo.<\/p>\n

Isso acontece porque o IGP-M considera tr\u00eas segmentos: 30% s\u00e3o a infla\u00e7\u00e3o do varejo presente o IPC (\u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor), que verifica a tend\u00eancia da infla\u00e7\u00e3o; 60% v\u00eam do apurado pelo IPA (\u00cdndice de Pre\u00e7os ao Produtor Amplo), que calcula a evolu\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os de produtos do agroneg\u00f3cio e da ind\u00fastria no setor de atacado; e os 10% restantes s\u00e3o do INCC (\u00cdndice Nacional de Custo de Constru\u00e7\u00e3o).<\/p>\n

Assim, o IGP-M, por medir a varia\u00e7\u00e3o do custo dos insumos utilizados em constru\u00e7\u00f5es civis, \u00e9 muito usado para reajustar parcelas de contratos de compras de im\u00f3veis.<\/p>\n

Diferen\u00e7as entre financiamento de lotes e de apartamentos<\/strong><\/p>\n

H\u00e1 diferen\u00e7as importantes na composi\u00e7\u00e3o dos juros e outras taxas no financiamento de lotes e apartamentos. Cerca de 95% das urbanizadoras brasileiras, segundo o gerente Jur\u00eddico da Perplan, Rafael Bianco, trabalham na venda de lotes com juros pr\u00e9-fixados, j\u00e1 embutidos nas parcelas pela aplica\u00e7\u00e3o da Tabela Price, mais a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, que pode ser o IPCA ou o IGP-M.<\/p>\n

A Tabela Price \u00e9 tamb\u00e9m chamada de Sistema Franc\u00eas de Amortiza\u00e7\u00e3o. Foi criada, em 1771, por Richard Price, mostrada em sua obra \u201cObserva\u00e7\u00f5es sobre Pagamentos Remissivos\u201d.<\/p>\n

Ela \u00e9 utilizada para proporcionar a amortiza\u00e7\u00e3o do capital mediante pagamento de presta\u00e7\u00f5es fixas, compostas de duas parcelas distintas: uma de juros e outra de capital (chamada amortiza\u00e7\u00e3o), que observa a integralidade do empr\u00e9stimo, o tempo de amortiza\u00e7\u00e3o e da taxa de juros.<\/p>\n

A Tabela Price possibilita o c\u00e1lculo de presta\u00e7\u00f5es mensais uniformes em contratos de longa dura\u00e7\u00e3o, amortizando, mensalmente, uma parcela dos juros e outra do capital. Dessa forma, conforme o capital vai sendo reduzido, cresce a parcela de sua amortiza\u00e7\u00e3o e decresce a parcela de amortiza\u00e7\u00e3o dos juros.<\/p>\n

J\u00e1 no caso de financiamento de apartamento na planta, do momento da compra do im\u00f3vel at\u00e9 o Habite-se (auto de conclus\u00e3o da obra ou entrega das chaves), a regra no mercado imobili\u00e1rio \u00e9 a n\u00e3o cobran\u00e7a dos juros remunerat\u00f3rios nas parcelas, mas apenas a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria pelo INCC (\u00cdndice Nacional da Constru\u00e7\u00e3o Civil), explica Amanda Martineti, coordenadora de Jur\u00eddico Contencioso da Perplan.<\/p>\n

\u201cA negocia\u00e7\u00e3o de compra e venda por meio de financiamento, seja obtido com institui\u00e7\u00e3o financeira ou com a pr\u00f3pria incorporadora, est\u00e1 vinculada a um instrumento legal chamado Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria. \u00c9 uma esp\u00e9cie de garantia para o empreendedor do adimplemento do valor emprestado e impede a rescis\u00e3o contratual por parte do cliente. Isso ocorre porque a incorporadora, ao vender, transfere o im\u00f3vel para o comprador, por meio do registro do contrato na matr\u00edcula. O comprador, ent\u00e3o, passa a ser o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel\u201d, conta a coordenadora.<\/p>\n

Rafael Bianco salienta que o comprador tem que ficar atento \u00e0s informa\u00e7\u00f5es sobre \u00edndices de reajuste de parcelas presentes no contrato e sobre taxas e impostos \u2013 cobrados pelo Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis e pelo Poder P\u00fablico \u2013 que dever\u00e3o ser custeados por ele.<\/p>\n

\u201cN\u00e3o h\u00e1 segredo nesta din\u00e2mica. Em um financiamento de longo prazo, de 10 a 14 anos, em m\u00e9dia, o valor do in\u00edcio, chamado de \u2018valor presente\u2019, n\u00e3o ser\u00e1 o mesmo no final, porque sobre ele incidir\u00e3o juros e corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria. Historicamente, a varia\u00e7\u00e3o do IGP-M, tamb\u00e9m em per\u00edodos longos, fica em 5% ou 6%. Segundo a Ag\u00eancia Brasil de not\u00edcias, do Governo Federal, o \u00edndice fechou 2018 com 7,54%. Em 2017, ele registrou defla\u00e7\u00e3o de 0,52%\u201d, completa o gerente Jur\u00eddico da incorporadora.<\/p>\n

Atente-se para o Custo Efetivo Total do financiamento<\/strong><\/p>\n

\u00c9 importante salientar que o comprador, ao financiar um im\u00f3vel, n\u00e3o deve apenas comparar as taxas de juros praticadas pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras. \u00c9 fundamental verificar, tamb\u00e9m, o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento. Ele influenciar\u00e1, diretamente, no valor da parcela mensal a ser paga pelo comprador.<\/p>\n

O CET engloba os juros, os pr\u00eamios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos F\u00edsicos do Im\u00f3vel (DFI), a tarifa mensal de servi\u00e7os administrativos, a tarifa de avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e impostos e o Imposto de Opera\u00e7\u00f5es Financeiras (IOF). Na CAIXA (Caixa Econ\u00f4mica Federal), por exemplo, o CET \u00e9 de 9,01% ao ano.<\/p>\n

Por isso, o comprador de um im\u00f3vel precisa se informar sobre todos os \u00edndices de reajuste, as taxas e os impostos que ser\u00e3o aplicados na transa\u00e7\u00e3o comercial e constar\u00e3o no contrato imobili\u00e1rio e podem impactar no valor mensal da parcela do seu financiamento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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